“流拍”VS“地王”城市土拍市场分化加剧

发布时间：2024-09-21 23:32:28 来源：崇左市某某投资管理教育中心 作者：休闲

　　每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

　　多地推地节奏放缓、流拍房企“以销定投”谨慎拿地，地王成为今年以来土地市场的城市咸阳市某某医疗服务客服中心主旋律。

　　财政部发布的土拍最新数据显示，今年前5个月，市场国有土地使用权出让收入12810亿元，分化同比下降14%。加剧另据中指研究院数据，流拍今年前5个月，地王全国300城共推出各类用地（规划建筑面积，城市下同）44836万平方米，土拍同比下降24.19%；成交38757万平方米，市场同比下降23.79%；住宅用地出让金为4108.17亿元，分化同比下降39.33%。加剧

　　“2024年，流拍重点城市供地计划较去年普遍下调，叠加房企拿地态度审慎。在多重因素影响下，今年土地出让规模下行态势或较难改变。”6月26日，中指研究院市场研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示，对于优势地区的优质地块，企业仍将保持一定投资积极性，而对于郊区或性价比不高的咸阳市某某医疗服务客服中心地块，企业拿地较为谨慎，短期房企审慎拿地策略或延续，城市间和城市内的土拍分化现象，预计将进一步加剧。

　　300城共流拍地块233宗

　　今年以来，城市间的土拍热度继续分化。中指研究院数据显示，今年前5个月，全国300城共流拍地块233宗，流拍率为19.81%，和2023年同期相比增长了4.27个百分点。

　　具体来看，仅一线城市在“楼面均价”指标上保持了大幅增长；“溢价率绝对水平”方面，在放松土地限价的大环境下，各线城市均实现增长，其中二线城市的平均增幅几乎接近一线城市。

　　前5个月，就一线城市住宅用地成交面积来看，北京的同比增幅为正，达到70%，上海、深圳和广州分别同比减少29%、54%和50%。再从溢价率层面看，上海保持在7%的水平，北京为6%，深圳和广州均为0%。在其他集中供地的城市中，厦门平均溢价率为25%，排在首位，苏州、武汉和成都的平均溢价率分别为15%、14%和13%。

　　值得注意的是，在上半年一些城市的土拍中，频频出现高溢价“地王”。

　　如3月27日，苏州、厦门和宁波三地同日诞生楼面价“地王”：绿城中国以30.82亿元竞得苏州工业园区地块，溢价率为18.22%，楼面价高达6.5万元/平方米，刷新江苏土地楼面价纪录；厦门市思明区将军祠2024P01地块经过152轮争夺，最终被厦门国贸以32.1亿元总价和6.27万元/平方米的楼面地价拿下，刷新了厦门土拍楼面价纪录；宁波湾头地块则被江山万里&东投以3.26万元/平方米的楼面价获得，溢价率7.3%，创出宁波土拍楼面价的新高。

　　进入6月，部分城市土拍市场热度升温，高溢价地块频现。

　　6月20日，青岛崂山王家村地块经过364轮竞价，被海业益佳以18.9亿元斩获，刷新青岛土拍楼面价纪录，溢价率高达37.2%。

　　6月13日，中建智地+江苏绿建+朝开联合体，以112亿元底价竞得北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目地块，是北京集中供地以来，竞拍总价最高地块。

　　6月19日，南京3宗低密度宅地高溢价成交，整体溢价率达15.8%，打破了南京2024年以来宅地“零溢价”情况。

　　6月25日，广州出让荔湾区鹤洞路以南AF040134地块，被保利发展以总价约7亿元竞得，溢价率为8.5%，这是广州今年成交的首宗溢价宅地。

　　《每日经济新闻》记者梳理发现，今年以来，成交的高溢价地块主要分布在一线城市及长三角核心城市。

　　对此，陈文静分析指出：“2024年以来，房企拿地仍保持以销定投的策略，投资布局进一步向优势地区聚焦。长三角热点城市土拍规则持续优化，如杭州部分区域取消销售限价，上海取消溢价率10%上限要求等。同时，长三角核心城市人口持续流入，近两个月购房限购、限贷等政策优化后，市场活跃度提高。在多重因素影响下，预计房企仍将对热点城市土地保持较高关注度，特别是优势地区的优质地块。”

　　土拍市场分化进一步加剧

　　在城市间土拍热度继续分化的同时，城市内地块冷热不均现象也比较突出，今年上半年，上海共成功出让19宗住宅用地，其中10宗触顶进入一次性报价，6宗底价成交，合计成交金额423.1亿元。

　　不难看出，即便是土地市场表现最好的上海，销售端的走弱仍然影响房企拿地的活跃度，一些非核心地块底价成交成为常态。此外，热门板块和核心优质地块依旧保持较高的热度，房企抢地积极性较高，极易触顶成交。相较而言，部分位置不佳或位于远郊的地块多以底价成交，有些地块甚至需要地方国企托底。

　　6月7日，上海发布今年第三批次集中土拍地块公告，取消此前的最高限价，恢复“价高者得”模式。这也意味着，从2021年一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶后进入一次性报价调整为触顶摇号机制不再实行，从今年第三批次集中土拍开始，上海不再设定土地溢价率上限。

　　中指研究院分析认为，取消溢价率上限，将使有实力的企业获取土地资源，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加；其次，有利于企业打造“好房子”，从而增加政策土地收入；第三，取消底价上限也使得开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算以获得利润。

　　二线城市中，以成都为例，陈文静表示：“今年，成都持续加大优质地块推出力度，同时核心区市场信心有所修复，整体土拍维持一定热度。”

　　在3月6日举行的成都今年首场土拍上，中心城区3宗宅地吸引了12家房企参拍，最终以1宗溢价、2宗底价收官，最高溢价率达31.76%，成交总金额18.8亿元。在4月23日的土拍中，5宗地块出让，其中位于锦江区林家坝区域的52亩地块，经过81轮竞价，被中国金茂以21.42亿元竞得，溢价率高达48.5%，楼面价24500元/平方米。

　　6月25日，在成都全面取消住房限购政策后的首场土拍上，4宗宅地揽金约40.6亿元。其中锦江区三圣乡50亩宅地，起始楼面价18200元/平方米，经过22轮竞价后，被锦江统建以楼面价20300元/平方米竞得，溢价率达12%。

　　而在另一个热点二线城市杭州，今年以来，土地市场经历了2月的火热、3月的降温、4月的好转和5月的低迷，可谓坐了一趟“过山车”。

　　2月27日，杭州今年首次土拍，7宗宅地全部溢价成交，揽金111.6亿元，最高溢价率达到24.4%。其中2宗溢价率超20%，4宗超15%，仅1宗13.7%相对较低。3月29日杭州二批次土拍降温显著，出让的5宗宅地中，仅1宗溢价23.6%成交，2宗底价成交，2宗流拍，总成交金额为60.7亿元。

　　4月16日，杭州第三批涉宅地块集中出让，8宗地块中有7宗底价成交。半个月后第四批土拍挂牌5宗土地，热度转高，其中4宗成功出让，1宗提前终止，揽金117.5亿元，平均溢价率2.1%。

　　5月14日，杭州第五批4宗宅地完成出让，揽金38.9亿元，其中4宗地块均底价成交，热度又转为低迷。

　　对于上半年城市之间、城市内地块冷热不均现象，陈文静分析指出：“当下，土地市场回温仍有赖于新房销售端的修复，新房市场仍面临一定调整压力，房企拿地整体偏谨慎，更侧重有一定保障的地块。对于优势地区的优质地块，企业仍将保持一定的投资积极性。而对于郊区或性价比不高的地块，企业拿地较为谨慎，房企审慎拿地策略将延续，土拍分化现象，预计将进一步加剧。”

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